论文摘要：自从中国加入世界贸易组织后，国外比较成熟的房地产商及住房金融服务机构已进入中国的房地产市场。面对日趋成熟的房地产市场，如何才能保存较大的，llt并‘J空间，已成为目前房地产企业广泛关注的话题。本内容包含很多问题，但本文就成本管理问题做深入研究，并在此方面提出相应的对策，遵循重点突出、要点深入的原则，运用理论加实例的研究方式，对决策和规划设计阶段的成本管理的重要性做了深入细致的研究。决策阶段采用目标体系的方法衡量决策的成败与否;规划设计阶段运用并行工程(cE)的设计思想去把握。结果证明房地产项目的决策和规划设计阶段是成本管理的关键，应引起中国房地产企业的重视。

　　在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。正如20世纪末。家电行业当其发展到一定程度最终导致了价格竞争。同样房地产作为一种商品，当基本的房地产元素，如房型、环境、外型等都已被市场理性选择，在房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。

　　成本管理是房地产企业中十分重要的工作。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视开发项目的成本管理工作，切实提高成本管理水平。而现实中，不少房地产企业并不太重视成本管理，并却存在着很多问题。比如许多房地产企业在开发房地产项目之前，并未确定一个总的成本管理目标——目标成本，而是钱花到哪算哪，这就会导致成本失控，无法为成本管理提供明确的目标和方向。许多人还认为，成本管理是财务的事。

　　为了很好的解决这些问题，本文从房地产项目的开发程序中最容忽视的两个方面来阐述应如何进行房地产开发项目的成本管理。

　　1.决策阶段

　　著名经济学家西蒙有句名言：“管理就是决策。”房地产投资具有高风险高回报的特点，而对项目开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业来说是难以估量的。一个错误的决策会给企业带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。然而，房地产投资的特点，又使房地产投资决策难免不出现或大或小的失误，所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是房地产开发项目的可行性研究。

　　上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。因此建立科学的可行性研究体系势在必行。

　　1.1建立科学的评价指标体系

　　我们应不断借鉴西方发达国家尤其是国际著名咨询公司的关于可行性研究的理论、研究方法和评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。经初步研究，房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。

　　规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

　　设计方案评价指标考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

　　市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

　　经济评价指标则考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。

　　以上每个评价指标所包含的因素对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。如：建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率=总建筑面积/地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制

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