摘　要：本文针对当前我国经济适用房发展的现状，分析了经济适用房在建设与管理过程中存在的问题，并提出具体的解决措施，旨在规范我国经济适用房的建设与管理，创造更加和谐的社会环境。

　　1.概述

　　进入新世纪后，我国房地产行业发展不断加速，由此产生的各种社会矛盾如高房价与低收入、房地产投资与投机、商品房与保障性住房等的矛盾不断突显。为规范我国房地产行业的发展，维护社会稳定和谐，政府不断出台对房地产行业相关的调控政策，其中也包含经济适用房与廉租房等保障性住房的建设与管理的相关制度，可以看出，经济适用房对改善中低收入居民生活，规范房地产行业的发展具有重要意义。

　　所谓保障性住房，是与商品房相对应的一个概念，指的是政府根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的，起社会保障作用的住房，一般由廉租房、经济适用房和政策性租赁房构成。

　　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，即购房人拥有有限产权。具有经济性和适用性的特点。经济性在于其价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力;适用性在于房屋在建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

　　廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。低收入家庭对廉租房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

　　2.经济适用房建设与管理存在的问题

　　2.1 经济适用房在设计阶段容易与实际脱节

　　(1)项目选址与居民需求不符。城市中心区域地价普遍较高，大多为商品房开发用地，因此经济适用房在设计选址时，大多选择在相对远离市中心的偏僻区域，由于地理位置的因素，公共交通、教育、医疗等方面的配套设施都相对缺乏，给居住者带来较多不便。同时也阻隔了中低收入人群与其他层次群体的融合。

　　(2)项目设计户型房源与刚需不符。《经济适用住房管理办法》有规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理，但全国各地调查都能发现个别经济适用房项目大户型(90平方米以上)房源较多，中小户型较少，最终导致房源户型与刚性需求不相适应，即给低收入家庭购房带来一定的困难，也浪费了国家用于开发保障性住房的资源。

　　2.2经济适用房在建设过程中缺乏目标管理意识

　　在我国绝大多数的经济适用房项目十分追求工期进度，但却在成本及质量两大目标上管理不足，具体表现以下：

　　(1)建设过程中缺乏成本管理意识。经济适用房建设大多数资金为政府投资，因此在施工过程中，现场管理人员缺乏成本优化管控意识，对成本控制的重点放在工程招标、工程施工等实施阶段，却对前期设计阶段的成本控制重视不足，最终影响整个项目的成本控制。同时又过分依赖设计单位，对于某些因设计失误造成的返工损失和工期损失也没有向设计单位索赔，对项目成本控制不力。

　　(2)经济适用房在建设施工难度上比商品房容易，施工单位易照搬已有施工方案及施工组织设计用于指导施工生产，而工程建设过程往往存在多变性，需要不断完善和改进施工方案，以便项目的顺利实施。如在项目后期收尾阶段，交叉施工作业时就容易出现工程内容及接口界定不清等问题，需要管理者事先做好界面划分的考虑和准备，避免因施工不完善所引起的质量缺陷。

　　2.3经济适用房相关制度实施过程中监管不严

　　(1)经济适用房在准入与退出机制的管理上不够完善。在《经济适用住房管理办法》中对经济适用房申请者的资格要求有明确规定：城市低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合三个条件：一是具有当地城镇户口;二是家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;三是无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。但有些地方的部分购买者并不是中低收入家庭，而是经济条件相对较好的人，他们买了多套经济适用住房，随后通过上市交易赚取差价。

　　(2)监督监管不到位。在对经济适用房的申请人资格审查中，如何界定中低收入，在不同地区实施的准则不一。由于利益的驱使，经济适用房容易滋长寻租腐败，个别家庭为取得购房资格，通

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