(二)现金流的战术性管理

　　1、现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。

　　2、现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。

　　(1)房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。

　　(2)在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。

　　(3)采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

　　3、现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。在业界拥有地产戴尔的顺驰地产为所有房地产开发企业提供了宝贵的经验。

　　(1)推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。

　　(2)依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项。

　　4、融资管理。房地产企业应采取多渠道融资方式，以分散融资风险，降低融资成本，提高融资效率。

　　(1)银行系统贷款融资。这是目前我国大多数房地产开发企业主要的融资途径。

　　(2)引入投资基金。随着我国加入世贸组织后对金融市场的放开，这一融资新品必然成为未来房地产资本市场的又一亮点。

　　(3)上市融资。随着国家加强对房地产行业宏观调控，房地产企业从银行融资的传统资金链被卡，开发商将竞相到股市融资。

　　(4)融资租赁、售后租回。由于我国金融政策还未完全放开以及融资额度较小的原因，此种融资方式在我国房地产行业中运用较少。

　　十余年的中国房地产市场化轨迹，虽说有得有失，房地产开发“资金为王”的理念却已完全确立。房地产市场的竞争日趋激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展，必须提高现代企业管理水平，而现金流的管理至关重要。

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